לפני שתלחצו על הלינק למחשבון משכנתא, קריאת המאמר תחסוך לכם כסף והרבה. המאמר כשרות ללקוחותנו. משרדנו לא משווק או מתווך במשכנתאות.
נתחיל באמרה הנכונה, משכנתא היא ההלוואה המשמעותית והרצינית ביותר בחייהם של רוב האנשים. יועץ משכנתא הוא מישהו שאמור לתת לך עצה מקצועית אשר תסייע לך ללוות כסף לרכישה של נכס. בבנקים בישראל יש יועצי משכנתאות שכירים של הבנקים ולמעשה תפקידם הוא לדאוג לרווחיות גדולה ככל האפשר לבנק שבו הוא עובד. לעתים הבנקאי מתוגמל בעמלות על הגדלת רווחיות הבנק שבו הוא מועסק כאיש מכירות ולכן אינו יכול להיחשב כיועץ מקצועי שלכם או כמייעץ לטובתכם. המטרה של רוכשי משכנתא היא לשלם כמה שפחות ולהיות בטוחים שיוכלו לשלם את המשכנתא במהלך שנות ההחזר גם אם הריבית או המדד יעלו, והם יעלו. הבנק דואג לעצמו גם במקרה שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומים בעתיד.
הריבית הנמוכה והטובה ביותר היא ריבית המשכנתא. מול המשכנתא יש שעבוד של הדירה לבנק שהוא הגוף המלווה. כאשר יש למלווה ביטחון טוב כמו דירה, אז הוא מספק הלוואה עם סיכון נמוך וריבית נמוכה יותר מהלוואה רגילה. ברגע שמסיימים לשלם את כל תשלומי המשכנתא והחוב לבנק מתאפס, הבנק מסיר את המשכון על הדירה.
מומלץ לתכנן את המשכנתא לפני חיפוש רכישת דירה. מאד מתסכל להשקיע מאמצים בחיפוש אחר רכישת נכס ואז לגלות שהבנק לא מאפשר לכם לקבל את כל הסכום שחשבתם לקבל כהלוואת משכנתא. יש לגשת לבנק משכנתאות ולקבל אישור עקרוני על הסכום למשכנתא.
לקבלת אישור משכנתא יש להגיש לבנק את המסמכים הבאים: תעודת זהות לתושב ישראלי, או דרכון לתושב זר. שכיר צריך להגיש תלושי משכורת מ-3 החודשים האחרונים וטופס 106 לשנה הקודמת. עצמאים מגישים דו" שנתי לשנת המס הקודמת ואישור מהרואה חשבון לשנת המס הנוכחית ואישורי הכנסה ממקורות נוספים אם יש. כמו כן יש להגיש דוגמה של שיק מחשבון הבנק ממנו תיפרע ההלוואה. טופס בקשה להלוואה מלא וחתום. תעודת זכאות ללווים בעלי זכאות.
הנתונים החשובים בעיקר בלקיחת משכנתא הם גובה הריבית, בחירת מסלולים, תקופת שנות ההחזר, ההחזר החודשי והתאמת הסיכון ליכולת הלווה.
האישור העקרוני הוא רק שלב ראשון והתחלתי בדרך לקבלת המשכנתא. גם לאחר קבלת האישור ישנן פעולות נוספות שיש לבצע. העברת מסמכים נוספים שהבנק ידרוש לביצוע חיתום, חוזה על רכישת הדירה וסריקת המסמכים והנספחים שלהם. צורך בהערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין, עמלות פתיחת תיק, ייפוי כוח נוטריוני, ורק בסופם יתקבל האישור המוחלט. כמו כן הבנק דורש מכל נוטל משכנתא לבטח את עצמו בביטוח משכנתא המורכב מביטוח הנכס וביטוח חיים.

כיום יש בישראל לא מעט יועצי משכנתאות פרטיים בלתי תלוייים בבנקים, החברים ב"התאחדות יועצי המשכנתאות" מטעם ההתאגדות לעסקים קטנים. יועצים בעלי ניסיון בתחום המימון והנדל"ן. מעניקים שירותי יעוץ משכנתאות ויעוץ פיננסי ללקוחות פרטים וללקוחות עסקיים. הם יעשו עבורכם השוואת ריביות משכנתא בין הבנקים השונים. עלות יעוץ של בניית תמהיל ובחירת בנק מתאים, עולה כ־5,000 שקל, ומשכנתא מורכבת יותר אף מעלה את העלות. ישנן חברות שגובות סכום של 5,000-18,000 שקלים. כ-38% מהלווים לוקחים יועץ משכנתא.
בעזרת מיחזור משכנתא אתם יכולים לשנות את הרכב מסלול המשכנתא, להאריך או לקצר את תקופת החזר המשכנתא, להתאים את הריביות למצבן הריאלי הנוכחי בשוק, לגדיל או להקטין את ההחזר החודשי ואת יתרת הקרן ולחסוך אלפי או מאות אלפי שקלים בעלות הכוללת של המשכנתא. גובה הריביות בשוק האשראי משתנות מעת לעת. בתקופת קיפאון בשוק הנדל"ן ריביות המשכנתא בדרך כלל יורדות. מומלץ לבחון באמצעות יועץ את האפשרות למיחזור הלוואות קיימות, על מנת להקטין את גובה התשלומים לאורך חיי ההלוואות ועל ידי כך לחסוך הרבה כסף. בתקופת שגשוג בענף הנדל"ן בישראל עם ביקושים גבוהים, ריביות המשכנתא עולות. עלייה בריבית משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין רכישת דירה. מחיר דירה לכאורה לא כולל את עלויות המימון הללו, כשבפועל עלות המשכנתא בהחלט מרכיב גדול מעלות הדירה ויכול להגיע לכדי 12% משווי הנכס שרכשתם.

הלוואת גרייס היא הלוואה המעניקה חסד, בתרגום מאנגלית. זו למעשה הלווואה לטווח ארוך, כאשר בשנים הראשונות הלווה משלם רק את עלות הריבית ובסיום תקופת הגרייס הלווה מתחיל לשלם גם את הקרן וגם את הריבית לכל אורך תקופת ההלוואה שנקבעה עד סיומה. הלוואת גרייס מתאימה בעיקר למי שרוצה לרכוש דירה חדשה לפני שמכר את דירתו הישנה וזקוק לכסף.

הלוואת בלון לסכום קרן המשכנתא בלבד. התשלום היחיד בסוף התקופה מתבצע על הקרן בלבד, כאשר הלווה משלם את הריבית והפרשי ההצמדה כבר ממועד תחילת לקיחת ההלוואה.

נכון לשנת 2018 20% מנוטלי המשכנתאות נטלו משכנתא בסכום עד 1.1 מיליון שקלים. 41% נטלו משכנתא בסכום 1.2-1.9 מיליון שקלים. 23% נטלו משכנתא בגובה 2-2.9 מיליון שקלים. 16% נטלו משכנתא בגובה 3 מיליון שקלים או יותר. גובה משכנתא ממוצעת למשק בית בשנת 2010 עמד על סכום של 400 אלף שקלים, בשנת 2014 טיפס ל-650 אלף שקלים למשפחה, בשנת 2018 גובה המשכנתא הממוצע הגיע לסכום של 850 אלף שקלים למשפחה.
סוגי ההלוואות הנפוצות: 33% נוטלים הלוואות צמודות פריים, 50% הלוואות במשכנתאות שקליות לא-צמודות קבועות, 17% הלוואות צמודות מדד משתנות כל 5 שנים. נכון לשנת 2017 הציבור נטל היקף כולל של 56 מיליון שקלים מהבנקים הגדולים: מזרחי טפחות, לאומי למשכנתאות, משכן פועלים, הבינלאומי למשכנתאות, בנק ירושלים, ובנק דיסקונט למשכנתאות. בשנה לפני כן ב-2016 הציבור נטל היקף כולל גבוה יותר בסך של 60 מיליון שקלים. ההחזר החודשי המקובל בין 30% עד 35% מההכנסות נטו של הלווים. זה היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסת המשפחה.
אגב, 4.2% מלוקחי המשכנתאות בישראל מפגרים בתשלום משכנתא לבנקים.
כותב המאמר, יוסי מימרן מנכ"ל תיווך יוקרה אסטייט בע"מ.

מוזמנים לעיין ברשימת נכסים למכירה בישראל

מחשבון משכנתא לחצו כאן. בהצלחה לכם

לשרותכם: יוקרה אסטייט 054-5455955